Kdo pronajímá nemovitost, musí podle platné legislativy zdanit přijaté příjmy.

Zdanění příjmů z pronájmů řeší zákon číslo 586/1992 Sb.

Zákon rozlišuje, zda je pronajímaná nemovitost v majetku fyzické osoby nebo jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku. V prvním případě se příjmy z pronájmu řídí paragrafem 9 výše uvedeného zákona. U nemovitostí zapsaných v obchodním majetku, vedených v účetnictví nebo daňové evidenci, se uplatní paragraf 7.

Majitelem a pronajímatelem nemovitosti je fyzická osoba

Pokud pronajímáte vlastní byt nebo nemovitost jako fyzická osoba, neobejde se ve svém přiznání k dani z příjmu fyzických osob bez přílohy číslo 2. Ta slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmů z pronájmů podle § 9 zákona o daních z příjmů.

Pokud pronajímáte nemovitost, máte povinnost příjmy přiznat a zaplatit vypočítanou daň. Pokud pronajímáte nemovitost, která je společným majetkem manželů, zdaňují se příjmy z pronájmu pouze u jednoho z nich.

Od příjmů si můžete odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Výdaje můžete uplatnit buď ve skutečné výši, nebo procentem z příjmů z pronájmu.

Způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit.

Uplatnění skutečných výdajů je náročnější

V případě uplatnění výdajů ve skutečné výši musíte vést

• záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu,
• evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat,
• evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku,
• evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období

V případě uplatňování skutečných výdajů můžete zde započítat veškeré opravy, nábytek, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti a náklady na správcovskou firmu. Peníze vynaložené na technické zhodnocení nemovitosti a příspěvky do fondu oprav nejsou daňově uznatelný výdaj. Majitelé nemovitostí v osobním vlastnictví do výdajů mohou přidat i odpisy z pořizovací ceny bytu. V těch se  sice zmiňované technické zhodnocení promítne, ale taky to už předpokládá vedení účetnictví. Nemovitosti se většinou odpisují 30 let. Postupy a koeficienty najdete v paragrafech 31 a 32 zákona o daních z příjmů.

Pokud výdaje na nemovitost převýší příjmy, pak si můžete o ztrátu snížit příjmy z podnikání nebo si můžete příjmy z pronájmu ponížit v následujících 5 letech.

Platby do fondu oprav jako daňově uznatelné výdaje

Příspěvky do fondu oprav, které každý měsíc posíláte na účet společenství vlastníků, jsou daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady (pokud nevedete účetnictví). Týká se to ale jen části příspěvků, které společenství vlastníků použilo na provozní výdaje. Pokud bylo z příspěvků uhrazeno technické zhodnocení, musí na něm pronajímatel vyčíslit svůj podíl a tuto částku si odečte od základu daně. Je proto nutné sledovat, na co společenství vlastníků peníze z fondu oprav vynakládá.

Ani paušální výdaje se neobejdou bez evidence

Pokud neuplatníte výdaje prokazatelně vynaložené, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti, nejvýše však do částky 600 tisíc korun. Při využití paušálních výdajů musíte vést evidenci o příjmech a pohledávkách vzniklých v souvislosti s pronájmem. Vyhnete se papírování a pro laika leckdy matoucímu určování, co všechno může být daňově uznatelný výdaj. Využívat u jedné nemovitosti výdajový paušál a u druhé prokazatelné výdaje není možné.

Nemovitost zapsaná v obchodním majetku

Při pronájmu nemovitosti zapsané v obchodním majetku, daníte příjmy jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti.

Poplatky za služby spojené s užíváním bytu nejsou příjmem

Nájemní smlouva musí ze zákona obsahovat mimo jiné i způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Vyúčtování těchto plateb včetně případných doplatků/nedoplatků probíhá mezi nájemcem a pronajímatelem. Nespadá tedy do ceny nájmu a není součástí příjmů ani výdajů v přiznání k dani.

Odečtěte si z daní navíc 48 000 Kč za automobil

Od základu daně lze odečíst náklady na cesty automobilem vykonané pro zajištění příjmů z pronájmu bytu. Dříve platilo, že náklady lze uplatnit jen podle počtu ujetých kilometrů. Protože cest souvisejících s pronájmem bytu zpravidla moc nebývá, skutečné náklady většinou nemělo smysl řešit. Cestovní výdaje byly ale posléze rozšířeny o výdajový paušál, který dává pronajímatelům zajímavou možnost daňové optimalizace. Výše paušálního výdaje na dopravu činí 5 000 Kč za měsíc a tuto celou částku si můžete odečíst od příjmů z pronájmu každý měsíc, byť jste automobilem ujeli třeba jen několik kilometrů např. kvůli nákupu bytových doplňků nebo kvůli schůzce s nájemníkem. Pokud vozidlo používáte jen zčásti pro záležitosti okolo pronájmu, nemůžete si uplatnit celý paušál, ale jen 80 %, tj. 4 000 Kč měsíčně. Pokud tedy provedete jednou měsíčně svým soukromým vozidlem byť jen jediný výjezd související s příjmem z pronájmu, můžete si za rok odečíst z daní 48 000 Kč.

Živnostenský list k pronájmu bytu nepotřebujete

Při pronájmu bytu se sice jedná o soustavnou činnost prováděnou mnohdy za účelem dosažení zisku, nicméně podle zákona o živnostenském podnikání nemá pronajímatel povinnost si kvůli tomu zřizovat živnostenský list. Tento zákon totiž prostě pronájem nemovitostí za živnost nepovažuje (§ 3, odst. 3, písm. ah).

Pronájem a sleva na manželku/manžela a daňové zvýhodnění na děti

Všichni občané mající příjmy z pronájmu mohou v daňovém přiznání uplatnit základní slevu na poplatníka. Aby mohla být uplatněna sleva na partnera nebo daňové zvýhodnění na děti, tak musí roční zdanitelné příjmy, kde není uplatněn paušál činit více než polovinu daňového základu (např. příjmy ze zaměstnání) nebo musí být u pronájmu uplatněny skutečné výdaje.

Pronájem je daňově výhodný

Zdanění u příjmu z pronájmu je výhodné. V některých případech může mít občan mající za celý rok pouze příjem z pronájmu dokonce vyšší čistý příjem, než činí sjednaná částka za pronájem. Důvodem je čerpání daňového bonusu. Příjem z pronájmu je daňově nejatraktivnější pro rodiče na rodičovské dovolené, penzisty, studenty.

Registrace k dani z příjmů fyzických osob

Poplatník daně z příjmů fyzických osob nemá z důvodu zahájení pronájmu ani z důvodu přijetí příjmu z nájmu registrační povinnost.