Analýza cen pozemků v ČR podle regionů

Úvod

Tento článek poskytuje přehled průměrných konečných cen a průměrných cen za metr čtvereční pozemků o velikosti 450 m² až 3 000 m² vhodných pro výstavbu rodinných domů v různých regionech České republiky: celá ČR, hlavní město Praha, okolí Prahy a ostatní regiony.

Celá Česká republika 

Průměrné ceny pozemků rostly až do druhého čtvrtletí roku 2022, kdy dosáhly svého maxima. Poté začaly konečné ceny klesat, podobně jako v jiných segmentech realitního trhu. Průměrné ceny za m² rostly až do konce roku 2022, což naznačuje zvýšenou poptávku po menších pozemcích. Od poloviny roku 2023 ceny opět rostly a nyní dosahují maxima přes 4,2 tisíce Kč/m², resp. 4 miliony Kč za pozemek.

Realizované ceny za metr čtvereční podle velikosti pozemku 

Pozemky do 800 m² (modrá linie):

    • Ceny začínaly na cca 3,1 tis. Kč/m² v 1. čtvrtletí 2020.
    • Dosáhly maxima 6,2 tis. Kč/m² ve 3. čtvrtletí roku 2022.
    • Po poklesu na 4,6 tis. Kč/m² ceny vzrostly na 6,3 tis. Kč/m² ve 2. čtvrtletí 2024.

Pozemky nad 800 m² do 1 100 m² (červená linie):

    • Ceny začínaly na cca 2,4 tis. Kč/m² v 1. čtvrtletí 2020.
    • Nejvyšší hodnoty dosáhly ve 2. čtvrtletí 2023 na úrovni 4,3 tis. Kč/m².
    • Ve 2. čtvrtletí 2024 ceny klesly na 3,8 tis. Kč/m².

Pozemky nad 1 100 m² do 1 500 m² (hnědá linie):

    • Začínaly na ceně 1,6 tis. Kč/m² v 1. čtvrtletí 2020.
    • Dosáhly maxima 3,1 tis. Kč/m² ve 3. čtvrtletí 2021, poté klesly na 1,9 tis. Kč/m².
    • Ve 2. čtvrtletí 2024 ceny dosáhly 3,7 tis. Kč/m².

Pozemky nad 1 500 m² do 3 000 m² (žlutá linie):

    • Začínaly na ceně 1,1 tis. Kč/m² v 1. čtvrtletí 2020.
    • Nejvyšší hodnoty dosáhly v 1. čtvrtletí 2022 na 2,3 tis. Kč/m².
    • Po poklesu dosáhly minima 1,3 tis. Kč/m² v 1. čtvrtletí 2023.
    • Ve 2. čtvrtletí 2024 ceny opět vzrostly a v současnosti se pohybují kolem 2,1 tis. Kč/m².

Pozemky nad 3 000 m² (světle modrá linie):

    • Nejnižší ceny začínaly na 0,6 tis. Kč/m² v 1. čtvrtletí 2020.
    • Nejvyšší bod dosáhly ve 4. čtvrtletí 2021 s 1,3 tis. Kč/m².
    • Po poklesu na 0,6 tis. Kč/m² ceny ve 2. čtvrtletí 2024 vzrostly na 1,2 tis. Kč/m².

Shrnutí

  • Nejdražší jsou malé pozemky do 800 m².
  • Větší pozemky nad 3 000 m² mají nejnižší ceny za m².
  • Trend ukazuje silnou korelaci cen pozemků s vývojem ostatních nemovitostí.
  • V letošním roce ceny malých pozemků překročily svou maximální úroveň.
  • Pozemky o rozloze 1 100 až 1 500 m² byly loni výrazně levnější než pozemky o rozloze 800 až 1 100 m², ale v letošním roce se ceny za m² téměř vyrovnaly.
  • Větší pozemky nad 1 500 m² se tři roky pohybují na stejné cenové úrovni, s výjimkou období s nižšími cenami koncem roku 2022 a začátkem roku 2023.

Hlavní město Praha 

V Praze dosáhly ceny vrcholu na začátku druhého čtvrtletí roku 2022 a poté výrazně poklesly. Po poklesu ceny ve druhé polovině roku 2023 opět vzrostly, ale v roce 2024 průměrné ceny opět klesly. V současné době se ceny pohybují kolem 14 tisíc Kč/m², resp. 12 milionů Kč za pozemek. Většina prodejů se uskutečnila v odlehlejších částech města.

Okolí Prahy

Ceny v okolí Prahy dosáhly vrcholu na konci roku 2021 a poté klesaly. Naopak ceny za m² rostly až do konce roku 2022, protože kupující upřednostňovali menší pozemky. Po poklesu začaly ceny ve druhé polovině roku 2023 růst a v roce 2024 se vrátily na úroveň z počátku roku 2023. V současné době se ceny v okolí Prahy pohybují kolem 7,5 milionu Kč za pozemek, tedy kolem 6,5 tis. Kč/m². Ceny se značně liší podle lokality, přičemž v nejžádanějších obcích jsou více než dvojnásobně vyšší a jinde poloviční.

Ostatní regiony v České republice (kromě Prahy a Brna) 

V ostatních krajích dosáhly ceny svého maxima na začátku druhého čtvrtletí 2022 a poté klesaly. Po poklesu začaly ceny ve druhé polovině roku 2023 růst a na začátku roku 2024 se stabilizovaly. Průměrné ceny v krajích jsou nyní nejvyšší v historii a činí 2,9 milionu Kč za pozemek, resp. 3,3 tisíce Kč/m².

Srovnání podle regionů

  • Česká republika jako celek: Průměrné ceny rostou především díky růstu cen mimo Prahu a její okolí.
  • Praha a okolí: Ceny vykazují v posledním období klesající trend a nestabilitu.
  • Ostatní regiony: Průměrné ceny po poklesu cen na konci roku 2022 trvale rostou.

Závěr

Ceny stavebních pozemků v ČR měly podobný trend jako obecné ceny nemovitostí. Do začátku druhého čtvrtletí 2022 rostly, pak do poloviny roku 2023 klesaly a poté opět rostly. V současné době ceny obecně rostou, zejména díky dražším nákupům pozemků v dříve levnějších lokalitách. Kupující preferují relativně levnější pozemky dále od velkých měst, což průměrné ceny zvyšuje.

Ceny pozemků ve zbytku České republiky

Srovnání průměrných cen nezahrnuje realizované ceny ve všech hlavních krajských městech včetně Prahy. Vyloučeny jsou také realizace v okolí Prahy a Brna. Průměr se týká cen stavebních pozemků od 450 m² do 3 000 m² za období od roku 2022 do poloviny roku 2024.

Regionální rozdíly

  • Nejdražší pozemky: Středočeský kraj (průměrně 3,6 tis. Kč/m²) a Jihomoravský kraj (2,9 tis. Kč/m²).
  • Nejlevnější pozemky: Kraj Vysočina (1,6 tis. Kč/m²) a Moravskoslezský kraj (1,8 tis. Kč/m²).